Immobili non abitativi: quali condizioni per il 110%?

Immobili non abitativi: quali condizioni per il 110%?

Poche le eccezioni per gli immobili non residenziali di godere dei nuovi Superbonus fiscali.

Il D.L. 34/2020 cd. Rilancio, nell’istituire il Superbonus fiscale del 110%, ha espressamente subordinato la spettanza delle nuove detrazioni all’effettuazione di interventi di riqualificazione energetica, ovvero di adeguamento sismico realizzati su:

  • edifici unifamiliari destinati ad abitazione di un singolo nucleo familiare;
  • unità indipendenti ed autonome destinate all’abitazione di singoli nuclei familiari site in edifici plurifamiliari;
  • parti comuni di edifici,

detenuti “al di fuori dell’esercizio di impresa, arti e professioni”.

Ad una prima lettura della norma, appaiono quindi esclusi dalla maxi detrazione gli interventi effettuati su beni strumentali, beni merce o beni patrimonio non ricompresi nell’ambito privatistico; tuttavia, è possibile riscontrare alcune eccezioni.

In relazione alle parti comuni di edifici infatti, l’art. 119 del Decreto Rilancio non pone alcun distinguo circa la natura dell’immobile, ma la Circolare n. 24/E dell’Agenzia Entrate, datata 8 agosto 2020, si è premurata di sgomberare il campo da qualsiasi dubbio, considerando obbligatorio, anche in questo caso, il requisito della residenzialità, ritenuto configurato laddove “la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50 per cento”.

Pertanto, affinché l’immobile non abitativo possa godere della super aliquota, questo si deve situare all’interno in un contesto condominiale caratterizzato da una percentuale di effettiva superficie abitativa superiore alla metà; qualora la metratura delle unità residenziali sia inferiore a quella delle unità non residenziali, queste ultime non potranno godere del beneficio.

Per di più, gli interventi agevolabili al 110% saranno solo quelli effettuati sulle parti comuni, configurandosi così il titolo soggettivo di “condòminointegrante il diritto alla maxi detrazione.

Così, a titolo esemplificativo, un negozio al pianterreno o un appartamento adibito a studio professionale oppure locato ad uso ufficio potrà usufruire del Super Bonus solamente in relazione alle spese sostenute per la riqualificazione energetica o per l’adeguamento antisismico dell’edificio nel suo complesso, in virtù del fatto che tali interventi riguardano parti comuni del condominio nei quali è sita l’unità.

È possibile invece fruire della nuova agevolazione per gli interventi effettuati su un immobile non residenziale alla condizione di realizzare, al termine dei lavori, un cambio di destinazione in uso abitativo del fabbricato, con esplicitazione della modifica all’interno del provvedimento amministrativo di autorizzazione lavori.

È il caso, ad esempio, di un magazzino o di un garage per il quale, in presenza di tutti i requisiti, tra i quali la presenza di un impianto di riscaldamento fisso in caso di interventi di efficientamento energetico, si richiede il passaggio da una iniziale categoria catastale C/2 o C/6 ad una classificazione abitativa.

Per gli immobili ad uso promiscuo, ossia contemporaneamente adibiti abitazione e luogo di svolgimento dell’attività, è ragionevole ritenere ammissibile la fruizione del superbonus in relazione al 50% della spesa sostenuta.

Dott. Marco Martinenghi

Dottore Commercialista

nexus

 

 

Condividi