Immobili “patrimonio”: quali sono e in quale misura concorrono alla formazione del reddito d’impresa?

Immobili “patrimonio”: quali sono e in quale misura concorrono alla formazione del reddito d’impresa?

La tassazione degli immobili definiti “patrimonio” (situati in Italia) segue le regole previste per i redditi fondiari e non la tassazione basata su ricavi meno costi effettivi.

Ma quali sono gli immobili definiti “patrimonio”?

Gli immobili posseduti dalle imprese si possono suddividere in tre diverse categorie:

  • Strumentali (immobili utilizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa oppure classificabili nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10);
  • Beni merce (immobili che vengono “prodotti”/scambiati dall’impresa nell’esercizio della sua attività);
  • Patrimonio (quegli immobili che non sono riqualificabili nelle precedenti due categorie e che costituiscono un investimento per l’impresa).

I redditi derivanti dalle prime due categorie, concorrono a formare il reddito d’impresa in base a costi e ricavi effettivi. Mentre, per quanto riguarda l’ultima categoria, gli immobili “patrimonio”, la tassazione è normata dall’art 90 TUIR e si differenzia in base al luogo in cui sono situati.

Se sono situati all’estero

Si applica quanto previsto dall’art 70 TUIR, il quale prevede che il reddito prodotto da questo tipo di immobili concorra alla formazione del reddito d’impresa:

  • in base all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta;
  • in base all’ammontare percepito nel periodo d’imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese, qualora il reddito dell’immobile non sia soggetto a tassazione nello Stato estero.

Se sono situati in Italia

Si applica quanto previsto dall’art 37 TUIR, che disciplina i redditi fondiari. E precisamente:

  • se l’immobile non è locato, il reddito per questo tipo di immobile è determinato in base alla rendita catastale rivalutata del 5%;
  • se è stato concesso in locazione, bisogna considerare il maggior valore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria, documentate e rimaste a carico del proprietario, fino al massimo del 15% del canone stesso.

Pertanto, in base a quanto previsto dal Legislatore, le spese e gli altri componenti negativi relativamente a questo tipo di immobili non sono deducibili, in quanto già ricompresi, anche se in modo forfettario, nella rendita catastale. Infine, si segnala la Norma di comportamento Aidc n. 156, la quale fa una distinzione relativamente alla non deducibilità delle alcune spese sostenute per questa tipologia di immobili. E precisamente:

  • costi dei quali si tiene conto nella determinazione degli estimi catastali, e come tali indeducibili in quanto ricompresi già nella rendita catastale. Ad esempio le spese di riparazione e manutenzione, spese di custodia e portineria degli stabili, nonché spese per la gestione e l’amministrazione dell’immobile;
  • costi non direttamente collegati all’immobile, e quindi interamente deducibili, ricomprendendo in tale ambito le spese per il personale addetto alla contabilità, le spese di gestione societaria e tutte le spese generali.

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Dott.ssa Cristina Premi

Dottore Commercialista

nexus

www.nexus-stp.it

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