Estensione della cedolare secca ai contratti di locazione

Estensione della cedolare secca ai contratti di locazione

La cedolare secca ai contratti di locazione. L’ambito d’applicazione del regime agevolato della cedolare secca è stato rivisto con l’art 1, comma 59 della Finanziaria 2019. Potranno godere dell’aliquota del 21% i redditi derivanti dalla locazione degli immobili commerciali rientranti nella categoria catastale C1 non oltre i 600mq di superficie a condizione che i contratti abbiano data di stipula nell’anno 2019.

AMBITI D’APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA

Si tratta di un regime opzionale e dunque non obbligatorio, tuttavia vi sono alcuni limiti.

REQUISITI SOGGETTIVI

In merito alla figura del locatore è necessario lo stesso non operi nell’esercizio di un’attività d’impresa ma stipuli il contratto di locazione come “privato” essendo il reddito fondiario assoggettabile ad IRPEF. Diversamente il locatorio può operare nell’ambito dell’attività d’impresa coerentemente alla natura commerciale dell’immobile.

REQUISITI OGGETTIVI

L’estensione dell’ambito d’applicazione non include tutti gli immobili commerciali ma unicamente quelli classificati come C1 (negozi e botteghe) di non oltre 600mq di superficie pertinenze escluse. Non possono optare per il regime opzionale gli immobili desinanti a studio privato/ufficio, laboratori ed ad attività industriali/artigianali.

Per quanto attengono le pertinenze locali congiunte al negozio/bottega con cedolare secca possono rientrarvi unità immobiliari pertinenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C7.

Limitazioni temporali

Affinché sia possibile usufruire del regime agevolato è necessario il contratto di locazione sia stipulato nel 2019.

Per contrastare atteggiamenti elusivi, non sono ammessi contratti per i quali al 15.10.2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Anche l’opzione della cedolare secca commerciale, come quella prevista per gli immobili abitativi, deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto di locazione. O, in alternativa, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro annuale in uno degli anni di vigenza del contratto.

L’adesione alla cedolare secca commerciale non consente l’aggiornamento del canone di locazione per tutto il periodo di vigenza del contratto. Tali specifiche devono essere comunicate preventivamente al locatario con raccomandata o tramite specifica nota nel contratto.

I SUBENTRI

  • Subentro per successione ereditaria: qualora un erede subentri in un contratto in qualità di locatore nei contratti di locazione stipulati ante 2019 non è consentita l’applicazione della cedolare secca non essendo rispettato il limite temporale. Si tratta di un subentro indipendente dalla volontà delle parti dunque non configurabile come stipula di un nuovo contratto.
  • Modifica locatario a seguito dell’affitto d’azienda da parte del locatario: anche in questo caso la modifica contrattuale non dipende dalla volontà delle parti dunque l’originale contratto di locazione continua a svolgere i suoi effetti anche con il nuovo conduttore.

CANONE DI LOCAZIONE CON QUOTE VARIABILI

La clausola che comporta la rinuncia all’adeguamento del canone di locazione per l’intera durata del contratto non esclude la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione che hanno un canone in parte fisso quantificato da un importo predefinito e in parte variabile pari ad una percentuale dei ricavi conseguiti dal conduttore del punto vendita.

Risulta evidente la differenza tra l’aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta e la pattuizione di una quota in forma variabile.

Dunque la previsione contrattuale, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non è di ostacolo all’assoggettamento del contratto al regime della cedolare secca.

…DAL PUNTO DI VISTA FISCALE

L’aliquota fissa della cedolare secca “commerciale” è pari al 21% e si applica al 100% del reddito derivante dalla locazione, è rilevabile dal contratto stipulato. Tale imposta si sostituisce alla tassazione ordinaria che si basa sugli scaglioni IRPEF.

Per quanto riguarda l’acconto è dovuto nella misura del 95%, l’estensione al 100% troverà applicazione dal 2021.

Dott.ssa Alessandra Zani

Area contabile e fiscale – Cremona

nexus

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